Как делают реновацию жилья другие страны

«Реновация — это стратегическое решение, оно не принимается спонтанно, — говорит директор Центра градостроительных компетенций РАНХиГС Ирина Ирбитская. — Для развитых стран характерен период долгого переговорного процесса, который занимает обычно от 15 до 25 лет».

За этот срок государство или муниципалитет оговаривает условия нового проекта со всеми собственниками и интересантами в данном районе. К таковым относятся, например, предприниматели, которые арендуют здесь помещение под свой бизнес — кафе, автосервис и другие. «Правда, это не значит, что в течение этих 15—25 лет в районе ничего не происходит: реновация потихоньку начинается там, где стороны пришли к соглашению», — поясняет Ирбитская.

К слову, в Москве в текущей ситуации интересы локального бизнеса практически не учтены: собственники нежилых помещений не могут голосовать через систему «Активный гражданин», только на собрании жильцов, а об арендаторах, похоже, власти вообще забыли. Что же касается сроков столичной реновации, то официальных дат еще нет, однако мэр Москвы Сергей Собянин говорит о минимальном сроке непосредственно реализации программы в 10—15 лет.

За рубежом долгий процесс реновации, который от создания плана до фактического завершения может занимать несколько десятилетий, не является чем-то пугающим для города, жизнь которого обычно исчисляется веками и даже тысячелетиями. Более того, этот срок не является пугающим зачастую даже для самих горожан, которые хотят, чтобы их дети остались жить в этом же городе. А для этого город должен становиться лучше, комфортнее.

Город строит по 1-2-3 дома для мигрантов в благополучных кварталах города, рассчитывая, что проблемные семьи постепенно переймут образ жизни благополучных соседей.

Например, недавно начался процесс переселения рабочего квартала во французском городе Анже. За плечами — 23 года переговоров и работ, которые производились на средства бюджета. Например, создание «с нуля» нового городского района: от строительства моста через реку, прокладки трамвайной линии и формирования всей необходимой инфраструктуры до подготовки строительных площадок. Теперь власти приглашают туда девелоперов строить новые дома. Часть новых квартир будет предназначена для переселенцев из старого квартала, за последние годы превратившегося в настоящее гетто из-за притока мигрантов — с таким явлением в последние пару десятилетий сталкиваются многие европейские города.

Что важно, на новое место переедут не все обитатели гетто (иначе в программе не было бы смысла). «Город строит по 1—2—3 дома для мигрантов в благополучных кварталах города, рассчитывая, что проблемные семьи постепенно переймут образ жизни благополучных соседей, — рассказывает Ирина Ирбитская. — Но этому предшествовал долгий период переговоров с жителями благополучных районов, чтобы получить их разрешение построить дома для мигрантов». Упор был сделан на то, что расселение гетто улучшает криминогенную обстановку не только в районе, но и во всем городе, в итоге делая жизнь горожан более комфортной, а цены на их недвижимость — выше.

Но как происходит процесс переговоров между властями и самими переселенцами?

С вещами на выход

Долгие годы переговоров как раз и уходят на то, чтобы найти компромисс с жителями территорий, предназначенных для реновации. Как правило, государство выкупает квартиры по рыночной цене, но бывают и варианты с предоставлением нового жилья. Второй вариант оптимален, когда перед властями города стоит задача не просто реновации района, но и ликвидации гетто.

Но что делать, если в многоквартирном доме найдется один упрямец, который ни за что не хочет выселяться? «Это нормальная, распространенная ситуация, которая может длиться годами, — комментирует Ирина Ирбитская. — Как правило, остальные помещения здания сдаются в аренду, там устраиваются сквоты и лофты, пространство продолжает жить и, возможно, даже приносить доход. А когда последний жилец соглашается на переезд, все съезжают, и за дело берутся девелоперы».

А вот в постановлении мэрии Москвы «Об учете мнения населения...» прописано, что дом подлежит сносу, если за это проголосуют две трети жильцов. С остальной третью пока никак договариваться не собираются.

Не мытьем, так катаньем

Возможность принудительного выселения жильцов в случае осуществления госпрограмм предусмотрена в законодательстве не всех стран. Например, это право властей прописано в законах Франции, однако отсутствует в Германии. «Но власти крайне редко прибегают к принудительному выселению даже там, где это разрешается законом», — говорит Ирбитская. Другое дело, что власти могут создать такие условия, что жильцы захотят покинуть собственность совершенно добровольно.

Государство может использовать методы негативной стимуляции. Например, когда власти Вашингтона взялись за преобразование криминогенного района H Street, они столкнулись с тем, что сложно сделать центром ночной жизни для модной молодежи место, где половина магазинов вдоль улиц заброшены, а их витрины заколочены. В 2010 году власти приняли закон «О дестимулирующих мерах содержания пустующей недвижимости», по которому с владельцев пустующих помещений стали брать налог, исходя из стоимости (которая в целом росла каждый год в связи с реновацией квартала). Плюс совсем ветхие строения обложили еще дополнительным «налогом на разруху». В результате если в 2008 году доля пустующих зданий на H Street была 50%, то в 2013 году она сократилась до 15%.

В случае с жилыми домами можно привести пример Франции, где оставшегося в гордом одиночестве жильца-сопротивленца не будут выгонять, не будут отключать ему электричество, но могут предложить оплачивать обслуживание всего дома.

К тому же надо понимать, что культ частной собственности на Западе вовсе не означает вседозволенность собственников. Наоборот, такое понятие, как «ответственный собственник», накладывает на владельца недвижимости существенные обязательства. Во многих странах владельцу не позволят иметь разрушающийся балкон, трещины на штукатурке на фасаде дома — в общем, все то, что угрожает общественной безопасности. При всем уважении к частной собственности, власти имеют право изъять объект недвижимости и передать его в пользование более ответственному лицу. При этом, естественно, нерадивый хозяин так и останется владельцем.

В Нидерландах, например, законы предусматривают возможность пользоваться заброшенной недвижимостью, если ее владелец не появляется больше года. «Любой художник может, увидев заброшенное строение, прийти в муниципалитет и попросить разрешения разместить там свою студию или мастерскую», — рассказывает Ирина Ирбитская. Если речь идет о ярком художнике, то его мастерская начинает привлекать и других людей. Постепенно вокруг этого здания возникают другие объекты, и вот уже целый квартал потихоньку начинает жить более активно. Город получает дополнительные налоги, часть из которых направляется как раз на содержание и дома, и территории.

А в Германии есть практика борьбы ТСЖ с хроническими неплательщиками. По результатам голосования ТСЖ может продать квартиру должника с молотка, погасить все долги, остаток вернуть хозяину. При этом, что важно, вся эта операция происходит по договоренности с муниципалитетом, который предоставляет теперь уже бывшему собственнику муниципальное жилье в пользование.

Ломать и строить

План городской реновации далеко не всегда предполагает снос старого жилищного фонда. Если строения сами по себе крепкие, то в некоторых городах их оставляют, даже если они «морально устарели». Это для нормальных людей устарели, а хипстерам — самое то.

Самый яркий пример — Каллио, бывший рабочий район Хельсинки. Квартиры здесь были настолько малогабаритными, что общая площадь некоторых составляла лишь 12 квадратных метров. Включая кухню и не включая ванную комнату. Поэтому одна из особенностей района — большое количество общественных саун, куда местные жители ходили элементарно принять душ. Вам страшно? А местные художники, журналисты и прочий творческий люд сегодня активно покупают такое жилье, цены на которое существенно выросли за последние годы. Кстати, выросшие цены — это тоже способ переселить местных жителей, дав им возможность улучшить свои жилищные условия, но в другом месте.

Но есть примеры, когда власти изначально выкупают у жильцов квартиры. Характерный пример — Восточный Берлин. На территории ГДР было построено огромное количество панельных пятиэтажек — аналогов наших хрущевок. В Берлине, а затем и в городах бывшей Восточной Германии на границе с Западной власти выкупали квартиры, чтобы потом предлагать освободившиеся здания инвесторам.

«Двухподъездный пятиэтажный дом можно купить в Берлине за 350 тысяч евро, — говорит Ирина Ирбитская. — Причем если вы придете в муниципалитет за покупкой, то вам предложат несколько готовых инвестиционных проектов и расскажут, на какую прибыль вы сможете рассчитывать, если решите модернизировать дом и продать квартиры по более высокой цене или же если вы решите сделать гостиницу и так далее. Власти специально продают дома «в розницу», привлекая мелких девелоперов. Как результат, сюда стекается огромное количество людей из России — тех, у кого есть сбережения в 200—300 тысяч евро, в том числе те россияне, которым вложения в российскую недвижимость не кажутся надежными».

Несколько мелких инвесторов лучше, чем один крупный. Во-первых, их легче найти, и таким образом городской район начинает преобразовываться быстрее. А во-вторых, городским властям легче держать ситуацию под контролем, сотрудничая с несколькими мелкими бизнесами, чем с одним крупным монополистом, который в определенный момент может начать диктовать городу свои условия. Что, в какой-то степени, мы и наблюдаем сейчас в Москве.

Среди проектов реконструкции пятиэтажек в Берлине в Восточной Германии в целом есть даже причудливые идеи по превращению их в подобие вилл, когда убирается верхний этаж, промежуточные секции между подъездами, выделяется собственный придомовой участок земли... Правда, справедливости ради, таких проектов немного: качество этих домов не дает возможности резко повысить стоимость реконструированного жилья.

Проекты перестройки пятиэтажек характерны для Восточной Европы, получившей в наследство от социализма огромное количество панельных домов. Правда, несмотря на внешнее сходство, качество большинства из них куда лучше, чем у их российских «собратьев». Очевидно, что состояние очень многих хрущевок в Москве действительно делает бессмысленным их ремонт. Проблема лишь в том, что подробного анализа состояния пятиэтажного жилищного фонда в российской столице к настоящему моменту не проводилось. И решение о сносе принимается не по причине ветхости того или иного здания, а совершенно по иным мотивам.

Но, что важно, в целом в городах существует практика оставлять невысокую этажность районов, где проводится реновация. Считается, что невысокая застройка не только более комфортна психологически для жильцов, но и эффективнее для экономики города. Такие районы более живые — в них больше магазинчиков, кофеен и прочего местного бизнеса.

Когда город принимает решение о массовом сносе, речь, как правило, идет не о хрущевках в их национальном исполнении, а о многоэтажных панельных «пластинах». Из них оставляют лишь пару зданий в качестве памятников архитектуры модернизма. Но в любом случае без договора с собственниками и пользователями этого не происходит. «Многие города Европы столкнулись с проблемой массовой застройки жилых кварталов после войны, — говорит Ирина Ирбитская. — Оказалось, что кварталы с высокоэтажной застройкой выгоднее снести, чем проводить реновацию. Содержание таких домов обходится жильцам гораздо дороже, в то же время локальный бизнес чувствует себя в таких кварталах неважно, поскольку в основном существует за счет пешеходного транзита, а в таких районах он существенно ниже, чем в кварталах с домами в 3—5 этажей».

К тому же, в отличие от более низких домов, высотки мало адаптируются под новые форматы — офисы, апартаменты другого класса. Определенные функциональные ограничения заложены в самой конструкции панельных многоэтажек: шаг панели довольно жестко диктует планировку.

Провал многоэтажного эксперимента

Наиболее ярким примером порочности самой идеи многоэтажных кварталов стал социальный жилой комплекс «Прюитт-Игоу» (Pruitt-Igoe) в городе Сент-Луис, штат Миссури, США. Его называли самым амбициозным в послевоенной истории США. В 1956 году состоялось торжественное открытие жилого комплекса, состоящего из 33 одиннадцатиэтажных домов, рассчитанных на 12 тыс. жильцов и расположенных на месте бывших трущоб без всяких удобств. Если посмотреть на фотографии тех лет, можно увидеть типичный район большинства советских городов. Через 16 лет, в 1972 году, были снесены первые три здания квартала, а спустя еще два года жилой район был снесен полностью. Что пошло не так?

Если кратко, малоразвитая инфраструктура и непродуманность архитектуры зданий способствовали тому, что за пару лет квартал превратился в негритянское гетто, куда отказывались выезжать полицейские города. Задумка сделать жилье для среднего класса провалилась: представители среднего класса быстро съехали из этих домов, им на смену приходили бедняки, которые не могли оплачивать жилье, дома приходили в упадок, становились привлекательными для преступников... Ситуация в районе ухудшалась стремительно, и власти, предприняв в начале попытки дополнительных инвестиций, быстро поняли, что эффективнее будет район снести, а жильцов расселить. Сейчас на этом месте — один из самых престижных пригородов Сент-Луиса.

Конечно, к этому примеру, ставшему хрестоматийным для жилого строительства в США и иллюстрирующему провал социального строительства в стране, надо относиться осторожно. То, что не пошло в Америке, в принципе, прижилось у нас. С 1970-х годов городские окраины по всему СССР застраивались такими домами, и социальной катастрофы не произошло. Вероятно, надо учесть и разницу в социальном составе жителей: у нас в таких кварталах селились не пожизненные получатели социальных пособий.

Милена БАХВАЛОВА, Banki.ru

Комментарии к статье

Добавить комментарий

19 Апреля 2024

Ваше имя*

E-mail

Код подтверждения

Текст комментария*