Двенадцать соток счастья, или в какой деревне домик купить

Что влечет людей к земле? Желание сбежать от городской суеты? Особый уклад «сельской жизни»? Тяга пропалывать и взращивать? Желание чувствовать себя хозяином Дома, а не арендатором сорока квадратных метров в бетонной коробке? Причин не счесть, и все они уважительные, а мечта не такая уж несбыточная. Важно лишь соотнести свой аппетит с возможностями, выбрать направление — и в путь, к ее осуществлению! 

Бытующее в народе мнение, что купить загородный дом гораздо сложнее, чем квартиру, вполне оправданно. Даже оценка качественных характеристик такой покупки проводится с учетом гораздо большего количества факторов, не говоря уже об ограничениях и нюансах земельного законодательства. А ведь их придется учитывать, приобретая коттедж, дачу или участок, иначе вместо мечты о домике, утопающем в зелени, можно получить поле, пригодное лишь для выращивания картошки.

Унифицированного подхода к выбору дома вашей мечты, увы, нет. Удаленность от Москвы, направление загородного шоссе, престиж района, уровень постройки и количество земли под ней, инфраструктура и природные условия — это лишь основные факторы, которые определяют качество предложения, а значит и его цену. Поэтому не стоит удивляться, увидев два на первый взгляд похожих объявления о продаже коттеджей с разницей в стоимости в десять раз. Какие параметры дома или дачи важны, а чем можно пренебречь? Решение — только за покупателем.

Правда, один из ключевых параметров — направление загородного шоссе и расстояние объекта от Москвы — проигнорировать в любом случае не удастся. При выборе городской квартиры этот фактор также важен: очевидно, что сходные квартиры в центре, в престижных кварталах и в спальных районах имеют разную стоимость. Однако влияние расположения загородного участка на его цену существенно выше. О примерных расценках можно судить из многих источников в прессе и в Интернете. В целом же следует сказать, что направления на север, запад и юго-запад от столицы наиболее дорогие. Что и понятно, ведь сюда попадают Рублево-Успенское, Сколковское, Новорижское шоссе, которые исторически считаются престижными. Влияние на цену в таких поселках оказывают разные факторы: от транспортной доступности и развитой инфраструктуры до особой сформировавшейся атмосферы в стародачных и элитных поселках.

Восток же, напротив, считается относительно дешевым (Новорязанское, Горьковское, Носовихинское, Щелковское шоссе). При этом на перечисленных направлениях есть как рядовые поселки и районы, где цены зависят в основном от расстояния до МКАД, так и очень престижные, те самые «стародачные». Последние образовались еще во времена, когда дачи распределялись по партийным разнарядкам. Например, многие поселки на западе исторически сложились как дачи творческой интеллигенции: художников, писателей и поэтов, а на востоке — как можно дальше от потенциального противника (видимо, на случай взятия таковым Москвы) — высокопоставленных военных. «Стародачные» поселки престижны, выделяются среди прочих особой атмосферой, отлаженной инфраструктурой и даже традициями. Существенный процент их населения — знаменитые общественные персоны и их потомки. Если подобные соображения для вас важны, готовьтесь приплатить.

Купить или строить?
При взгляде на современные ценники на загородную недвижимость возникает вполне естественное желание попробовать сэкономить хоть на чем-нибудь. И направление выбрано вроде бы не самое дорогое, и удаленность приличная (с сорока минутами в пути вы уже мысленно смирились), и речка не прямо у порога… А цена все равно кусается. Следующий этап экономии — разве что на самом доме. Земля без такового (или с непригодной для проживания дачной постройкой), разумеется, окажется дешевле. Да и опыт трех-пятилетней давности вроде подсказывает, что строиться самому не так накладно, как брать готовое… Торопиться с подобными выводами, однако, не стоит. Хотя бы потому, что за прошедший год резко повысились расценки на строительные материалы и работы.

Хотите пример? Пожалуйста. Цена приличного забора (кирпичные столбы с деревянными пролетами) вокруг среднестатистического участка площадью 12 соток может достигать 100 000 долларов. Разумеется, вместо забора можно и сетку натянуть на железных колышках… Комплектацию инженерных систем можно получить от фирмы unigas, а можно установить и "буржуйку". Но тогда вместо дома, может быть, стоит вагончик-бытовку закатить?

Сегодняшняя ситуация такова, что покупка готового дома как минимум не дороже, а в ряде случаев и дешевле аналогичной постройки, возведенной самостоятельно. Это означает, что при выборе: покупать дом с участком или просто землю — в силу вступают совсем другие соображения.

Приобретая дом на первичном рынке в каком-либо коттеджном поселке (таких предложений сегодня достаточно много), вы получаете готовое жилье. Застройщик, как правило, гарантирует наличие и качество коммуникаций, асфальтированную дорогу и охраняемую территорию, а в ряде случаев и внутреннюю инфраструктуру: магазины и культурные учреждения. Другими словами, это будет дом с качеством коммуникаций на уровне, приемлемом для городского обитателя. Минусы? Они конечно имеются. Например, такой дом может существенно отличаться от того образа, который вы рисовали себе в мечтах: где будут детские комнаты, специально отведенное крыло для родителей, как расположить гараж, зимний сад и бассейн.

Строясь самостоятельно, все это можно учесть. Заказать индивидуальный проект дома и участка, нанять подрядчиков. Правда, чтобы воздушный замок максимально точно совпал с земным, за строителями придется приглядывать. Стоит понимать, что к и без того немаленькой стоимости стройматериалов может прибавиться «наценка» прораба (который запросто продаст вам цемент или брус, задарма вывезенный с соседней базы или сэкономленный на заказе предыдущего клиента). Кроме того, не исключено, что, к примеру, зеленый цвет крыши вы с этим прорабом представляете себе по-разному: вам нужен тот, который зеленее и дольше продержится, ему — который проще украсть. Все это означает ваш неусыпный контроль за процессом не только стройки, но и закупок, на которых строители могут сделать себе половину прибыли.

Однако главная проблема самостоятельного строительства — коммуникации. То, что у нормального городского жителя в буквальном смысле валяется под ногами, из садоводческого товарищества или поселковой администрации придется вытягивать клещами. Электричество и водопровод — непременно, газ и канализацию — как получится. Все это нервы. Деньги. И, в конце концов, время. Однако если вы уверены, что мечта того стоит, то… То она того стоит.

Дома до 200 000 долларов
В данную ценовую категорию попадают объекты удаленностью от столицы не менее чем на 40 км преимущественно на таких направлениях, как Ленинградское, Варшавское, Егорьевское, Новорязанское шоссе. Это дом в деревне (ИЖС) с участком от 7 до 15 соток. Реже в садовом товариществе, площадь дома 100–200 кв. м. Материал, из которого сделан дом, может быть различным (зависит от площади).
За эти же деньги возможно найти дом в строящемся коттеджном поселке на начальном этапе строительства и удаленностью до 65 км (предполагается сдача без отделки).

Примеры предложений:

• Егорьевское ш., 42 км от МКАД. Новая дача у леса и озера. 85 квадратных метров, 2 этажа. Из бревен, утеплена. Наружная часть обработана, изнутри обита вагонкой. Участок 6 соток, газон. Электричество 220 В, летний водопровод. Соседи проживают круглогодично. Развитое автотранспортное сообщение. Цена: 100 000 долларов.

 

• Горьковское ш. 65 км от МКАД, деревня Черново. Дом новый, 2 уровня, 110 кв.м, керамзитобетонные блоки, обшитые сайдингом, под чистовую отделку. Участок 13 соток с видом на поле и лес. Электричество 220/380 В, вода в доме, канализация — септик. Подъезд: асфальт до участка (круглогодично). Прекрасно подходит для загородного дома и ПМЖ. Цена: 140 000 долларов.

 

• Каширское ш. 41 км от МКАД, деревня Проскурниково. Коттедж у леса 180 кв.м. Участок 15 соток, централизованные коммуникации. Своя инфраструктура: магазин, конно-спортивная база. Озеро, рыбалка. Цена: 185 000 долларов.

Дома до 500 000 долларов
В данную категорию попадают дома в поселках эконом- и бизнес-класса на начальном этапе строительства на престижных направлениях: Новорижское, Киевское, Калужское шоссе. Удаленность от столицы — до 40 километров. Участки, как правило, 15–20 соток. Дома: брус или пеноблок, 200–300 кв. м, без отделки. Например, в таких поселках, как: Белые Росы, Новорижское шоссе, 53 км от МКАД (от 350 000 долл.), Калинка, Новорижское шоссе, 55 км от МКАД (350 000 долл.) или Чистые Ключи, Киевское шоссе, 25 км от МКАД (450 000 долл.).
Также в пределах 500 000 долларов можно подобрать готовый дом в деревне, причем расположенной даже ближе, чем коттеджный поселок.

Примеры предложений:

• Киевское ш., 35 км от МКАД, деревня Тарасково. Коттедж, 234 кв.м, брус, 2 этажа, 3 уровня, 2 санузла, стеклопакет, ПМЖ, ИЖС, все коммуникации, готов к проживанию. Участок 10 соток, лес 200 м, элитное окружение. Цена: 300 000 долларов.

• Новорижское ш., 20 км от МКАД, деревня Захарово Истринского района. Новый двухэтажный коттедж с гаражом общей площадью 230 кв. м с внутренней отделкой. Участок 8 соток. Пенобетон с минеральным утеплителем, крыша — металлочерепица, отделка — искусственный камень. Все коммуникации. Цена: 400 000 долларов.

Мнение экперта
Подписывая документы на  приобретение земельного участка, покупатель больше думает о том, где построить дом и разбить клумбу, нежели о соблюдении процедурных формальностей. Однако потенциальные риски могут свести на нет любые мечты. На какие нюансы следует обратить внимание? Несколько советов от генерального директора экспертного риэлт-бюро «Тактик&Практик» Гульнары РАХМАНГУЛОВОЙ.

1. Целая категория рисков связана с нормативными ограничениями. Купив участок, на территории которого расположены общественные коммуникации — кабели, газопровод, канализация — вы столкнетесь с запретом на строительство зданий, посадку деревьев и многолетних кустарников. В частности, к магистральному газопроводу должен быть обеспечен доступ в радиусе 50 метров. Это значит, что если участок окажется в зоне его прохождения, то даже установка забора окажется невозможной.

На практике при показе покупателю «проблемных» участков очень часто отсутствуют обязательные бетонные указатели на наличие подобных коммуникаций. А о необходимости проверять такие документы, как кадастровый план, генеральный план поселка или топографический анализ, многие покупатели просто не знают.

2. Расстояние от дома до соседского забора должно быть не менее трех метров. Административные органы или соседи могут обратиться в суд, который с большой долей вероятности обяжет вас «перенести» строение на нормативное расстояние.

3. Не будет лишним вызов геодезистов. Зачастую на составленном ими плане границы и размеры участка отличаются от указанных в документах. Бывают и ситуации, связанные с мошенничеством, когда покупателю демонстрируют один участок, а документально продают соседний, например, меньших размеров. Особенно распространен такой прием при выкупе участков в рамках раздела общей площади на части.

Что есть для вас загородный дом?
Такой вопрос мы задали нескольким нашим звездам. И вот что услышали в ответ.
Тимур Родригез, резидент «Камеди Клаб»:
«Думаю, что загородная недвижимость —  это в первую очередь грамотное вложение денег и престижное место жительства. Я бы с удовольствием купил себе дом где-нибудь на берегу моря, чтобы у меня был замечательный коттедж и, самое главное, недорогой!
Дело в том, что в любой другой стране вся эта недвижимость стоит намного дешевле, чем в России. Если за границей за небольшие деньги можно позволить себе купить замечательный дом в хорошем месте, то в Москве на эти же самые деньги разве что снимешь на полгода квартиру в центре города!»

Игорь ОГАЙ

          Источник